Le nouvel indice national des fermages vient d’être fixé par arrêté du 23 juillet 2025. Établi à 123,06, il connaît une évolution de +0,42 % par rapport au précédent indice de 2024.
La publication de ce référentiel est l’occasion de faire un rappel sur les règles d’ordre public (article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime ; Civ 3e 12 octobre 1994 n°92-15.449) applicables au fermage d’un bail rural.
Quelles sont les règles applicables en matière de fermage d’un bail rural ?
La fixation initiale du montant du fermage
Principe : encadrement du fermage entre des minima et maxima fixés par arrêté préfectoral
Conformément aux articles L.411-11 et R.411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, le montant du fermage ne peut être librement fixé par les parties que dans les limites d’une fourchette de prix fixée pour chaque département par arrêté préfectoral après consultation de la commission consultative des baux ruraux (CCBR).
Le fermage doit tenir compte de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire du bien loué.
Lorsque les dispositions départementales ne correspondent pas à la nature de l’activité exercée sur le fonds loué, la valeur locative est appréciée souverainement par les juges du fond en tenant compte des situations locales, des usages professionnels et le cas échant des minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin (Civ 3e, 18 mai 2005, n°04-11.758 ; Civ 3e 11 mars 2014, n°13-10.685).
Au titre de la jouissance des parcelles prises à bail rural, le bailleur ne peut imposer d’autres contreparties que le montant du fermage. Il ne peut ainsi enjoindre au preneur de supporter le paiement des grosses réparations ou des polices d’assurance contre l’incendie des installations louées (article L.415-3 CRPM).
Par exception, selon la nature du bail rural, faculté d’extension de la fourchette des fermages à la hausse ou à la baisse
Bail à long terme et bail cessible hors du cadre familial
En présence d’un bail rural à long terme de plus de 18 ans, le montant du fermage est obligatoirement majoré – même en l’absence de stipulation des parties en ce sens (Civ 3e, 12 mars 2014, n°12-29.406)– si l’arrêté préfectoral prévoit une telle majoration pour les baux de longue durée.
Dans le cadre d’un bail rural cessible hors du cadre familial, les parties peuvent convenir de majorer le montant du fermage de plus de 50 % par rapport au montant maximal de la fourchette préfectorale applicable aux baux ruraux de neuf ans (article L.418-2 du code rural et de la pêche maritime ; Rep. min. n°03271 JO Sénat du 20/03/2008 page 538).
Bail rural avec stipulation de clauses environnementales
Lorsque le bail comprend des clauses environnementales imposant au preneur des pratiques culturales en application de l’article L. 411-27 du code rural, les minima arrêtés par le préfet ne s’appliquent pas au loyer.
Cela ouvre la possibilité aux parties de convenir d’un fermage inférieur au plancher habituel.
S’agissant d’une faculté et non d’une obligation, le préfet ne peut imposer aux parties la fixation d’un fermage en deçà des minima de la fourchette de son arrêté préfectoral lorsqu’elles stipulent dans leur convention des clauses environnementales.
Un tel arrêté serait dans cette situation entachée de nullité conformément aux articles L.411-11 du même code et 17 de la Charte des droits fondamentaux de l’union européenne relatif au droit de propriété.
Paiement en espèce ou en denrée
Par principe, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995, le fermage est payable en espèce (article L.411-2 CRPM).
Par exception, les parties peuvent convenir de fixer un fermage en denrée (vin ; huile ; pommes, etc.) pour « les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents ». Le montant et la nature de ces denrées sont également encadrés par des arrêtés préfectoraux.
Nouvel indice national des fermages 2025 : indexation et correction du montant du fermage en cours de bail et lors du renouvellement
Indexation du fermage
L’indexation du fermage dans le cadre d’un bail rural répond à un ensemble de règles impératives définies principalement par l’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime. Le système d’indexation vise à prendre en compte l’évolution économique du secteur agricole tout en encadrant strictement la liberté contractuelle des parties.
Indice national des fermages pour les bâtiments d’exploitation et les terres nues
Depuis la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010, l’indexation se fait sur la base d’un indice national des fermages, publié avant le 1er octobre de chaque année.
Le paiement du fermage lors de la première année de jouissance correspond au montant en monnaie convenu dans le bail. À partir de la deuxième année, le montant du loyer à payer chaque année est actualisé selon la formule suivante :
Montant du fermage de l’année N= Montant du fermage de l’année N-1× (Indice des fermages de l’année N / Indice des fermages de l’année N-1).
Pour les cultures pérennes
Pour le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, et des bâtiments d’exploitation y afférents, il peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et minima fixés par l’autorité administrative.
Dans ce cas, l’actualisation annuelle par l’indice national ne s’applique pas, la variation du loyer dépendant du prix de ces denrées.
Pour les bâtiments d’habitation
Le loyer des bâtiments d’habitation sont actualisés chaque année selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE (article L.411-11 CRPM).
Fixation judiciaire du fermage illicite
Deux procédures judiciaires distinctes sont offertes à chacune des parties, dans l’hypothèse où le loyer stipulé méconnaîtrait les dispositions impératives du statut du fermage :
- Lorsque le montant du fermage stipulé est supérieur ou inférieur d’au moins un dixième aux minima et maxima fixés par arrêté préfectoral, le bailleur comme le preneur peuvent agir en révision du fermage. L’action ne peut être introduite qu’une fois par bail et uniquement au cours de la troisième année de jouissance du bail initial ou renouvelé. (Article L.411-13 du code rural et de la pêche maritime).
- Lorsque le montant du fermage a été fixé sans considération des arrêtés préfectoraux, en dehors de la « fourchette », le preneur peut introduire à tout moment devant le tribunal paritaire des baux ruraux, une action en régularisation du fermage illicite. (Article L.411-11 CRPM ; Civ. 3e, 21 janvier 2009, n° 07-20.233 ; Civ 3e, 29 février 2024 n° 22-17.362).
Conséquences du défaut de règlement du fermage
Action judiciaire en résiliation du bail rural
La résiliation judiciaire du bail rural pour défaut de paiement des fermages est strictement encadrée par les dispositions de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Le bailleur ne peut solliciter la résiliation que sous réserve de respecter une procédure précise et plusieurs conditions cumulatives :
- au moins deux défauts de paiement ;
- la notification de mises en demeure de payer ces fermages ;
- ces mises en demeure doivent être demeurées vaines pendant au moins trois mois.
Recouvrement forcé des fermages impayés
En présence d’un bail rural authentique (notarié), le bailleur dispose d’un titre exécutoire lui permettant de mandater un commissaire de justice pour diligenter des procédures d’exécution forcée.
Exemples :
- saisie-attribution ;
- saisie vente, etc.
Lorsque le bail rural est conclu sous seing privé, le propriétaire est tenu d’introduire une action judiciaire aux fins d’obtenir un titre exécutoire.
Le cabinet en droit rural, EOST AVOCAT, est à votre disposition pour accompagner les bailleurs et les preneurs dans l’application de ces dispositions. Nous intervenons tant en conseil qu’en contentieux
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