Qu’est-ce que la loi dite SEMPASTOUS ?
La loi n°2021-1756 du 23 décembre 2021, dite SEMPASTOUS, vise à éviter les phénomènes d’accaparement excessifs du foncier agricole et viticole par certains investisseurs.
Le législateur soumet désormais par principe à autorisation administrative toute opération sociétaire ayant pour effet de permettre à une personne physique ou morale de prendre ou de renforcer son contrôle (plus de 40% des parts sociales ou droits de vote) au sein de toute société détenant ou exploitant des biens agricoles de manière directe ou indirecte dont la superficie (pondérée suivant le type de production) est supérieure à un seuil (propre à chaque région) fixé par arrêté préfectoral.
Par exception, certaines opérations, notamment intrafamiliales et à titre gratuit, demeurent exemptées d’une telle autorisation.
L’autorisation administrative sollicitée peut être subordonnée à des mesures compensatoires devant être proposées par le pétitionnaire.
Le cabinet EOST AVOCAT accompagne les parties lors :
- Du choix de l’opération sociétaire la plus appropriée
- De sa notification obligatoire à la SAFER
- Des différentes phases de la procédure administrative de demande d’autorisation susceptible de s’étirer sur près d’une année et conseille les pétitionnaires lors des éventuelles négociations avec les SAFER.
Le législateur soumet à la réglementation dite du contrôle des structures, l’exploitation de tout bien agricole et viticole et ce, aux fins d’atteindre quatre objectifs :
- L’installation de nouveaux agriculteurs
- La consolidation ou le maintien d’exploitations agricoles viables
- Le développement de productions agro-écologiques
- L’encadrement des agrandissements d’exploitation excessifs
Cette réglementation impose par principe à tout exploitant de solliciter une autorisation d’exploiter auprès du préfet de région. Soumise à publicité, la demande du pétitionnaire est susceptible de faire l’objet de candidatures concurrentes de tiers exploitants. Après avis de la commission consultative d’orientation de l’agriculture (CDOA), le préfet délivre l’autorisation d’exploiter sollicitée au candidat répondant au rang de priorité le plus élevé au regard des critères définis par le schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA).
Par exception, le législateur prévoit d’une part que l’installation sur des biens familiaux d’un exploitant titulaire d’un diplôme agricole est soumise à un régime simplifié de déclaration d’exploiter et d’autre part que sous réserve du respect de certaines conditions (notamment limite de surface ; de diplôme ; de revenus extra-agricole), l’exploitation n’est soumise à aucune formalité.
Le cabinet EOST AVOCAT accompagne les exploitants agricoles lors :
- De la détermination du régime de contrôle des structures qui leur est applicable (libre ; déclaration ; autorisation).
- De la préparation des formulaires d’autorisation d’exploiter
- D’éventuelles contestations devant les juridictions administratives de décision de refus d’autorisation d’exploiter
Qu’est-ce que le contrôle des structures ?
Quelles sont les règles applicables aux contrats de vente de produits agricoles ?
Dans le cadre des lois dites EGALIM, le législateur a imposé par principe, l’encadrement des contrats de vente de produits agricoles et leur soumission à un régime dérogatoire du droit commun aux fins notamment de limiter la vulnérabilité des agriculteurs en protégeant leur rémunération et en renforçant la transparence dans les relations commerciales.
Ces contrats sont soumis à un formalisme (obligation de l’écrit ; offre précontractuelle) et à un contenu (durée minimale ; détermination et renégociation du prix) spécifiques de nature à garantir aux producteurs une meilleure protection.
Par exception, ces règles ne s’appliquent notamment pas aux contrats entre les coopératives et leurs adhérents ni à certaines catégories de produits agricoles.
Le cabinet EOST AVOCAT assiste les producteurs et les entreprises agroalimentaires lors de la conclusion et de l’exécution de ces conventions.
La convention de bail rural peut s’achever selon quatre modalités.
1- D’un commun accord.
Les parties peuvent à tout moment convenir amiablement de résilier la convention qui les lie.
Le bailleur désireux de retrouver prématurément la jouissance de son bien peut proposer à son preneur une indemnité librement négociée en contrepartie de cette résiliation.
L’assistance d’un avocat spécialiste de droit rural est vivement recommandée lors de la rédaction du protocole d’accord pour garantir son efficacité et éviter que ses effets ne soient ultérieurement remis en cause par décision judiciaire.
2- Au terme du bail.
Si par principe les dispositions d’ordre public du statut du fermage accordent au preneur un droit au renouvellement de la convention par période de neuf années, par dérogation, le législateur autorise les parties à conclure des baux ruraux spécifiques (25 ans) au terme desquels la convention prendra définitivement fin sans droit au renouvellement pour le locataire.
3- Par la notification d’un congé ou d’un avis de fin de bail
Bailleur comme preneur sont autorisés à mettre fin unilatéralement au bail rural par la notification d’un congé ou d’un avis de fin de bail, dont la durée de préavis et les motifs sont strictement encadrés par le législateur.
Aux fins de prévenir les annulations judiciaires – fréquentes – de ces actes, il est vivement recommandé d’en confier la rédaction à un avocat spécialiste de droit rural en partenariat avec le commissaire de justice significateur.
4- Par décision judiciaire
Le tribunal paritaire des baux ruraux peut prononcer la résiliation du bail, à la demande du bailleur, en cas de manquement du preneur limitativement énuméré à l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime. Il peut notamment s’agir de défauts de paiement des fermages, de dégradation du bien loué ou de cession du bail prohibée.