Cession de biens ruraux
Le choix d’un avocat expert en droit agricole des affaires
Le cabinet EOST AVOCAT, spécialiste de droit rural certifié, vous accompagne lors de vos opérations de cession ou d’acquisition d’exploitation agricole et de biens ruraux. Maître François TANGUY, expert en droit agricole des affaires, sécurise l’intégralité de votre transaction, de l’audit initial à la signature du protocole définitif.
Pourquoi choisir un avocat spécialisé en droit rural lors d’une cession agricole ou viticole ?
L’expertise spécifique du droit agricole des affaires
Les cessions d’entreprise agricole et viticole ont la particularité de mobiliser à la fois des techniques propres au droit des affaires (due diligence, garantie d’actif et de passif) mais également une multitude de dispositions spécifiques au droit de l’agriculture.
Spécialiste de droit rural et bénéficiant d’une expérience reconnue dans l’accompagnement d’opérations à forts enjeux, Maître François TANGUY a développé une compétence singulière en droit agricole des affaires.
Maîtrise des règles spécifiques au foncier rural et à l’entreprise agri/viticole
- Statut du fermage : vérification de la validité des baux ruraux, analyse des voies d’achèvement — amiable ou judiciaire — du bail
- Droit de préemption : SAFER ; preneur à bail rural ; espaces naturels sensibles : optimisation de la stratégie de l’opération
- Contrôle des structures
- Analyse des droits réels (servitudes ; démembrement de propriété…)
- Octroi d’autorisation de plantation
- Signes de qualité (AOP, IGP)
- Loi EVIN
- Subventions agricoles
- Contractualisation de la production (éventuels engagements coopératifs ; contrats de vente pluriannuels).
- ICPE (installations classées pour la protection de l’environnement)
- Droit des sociétés agricoles
- Fiscalité agricole
- Autorisation administrative dite SEMPASTOUS
Maîtrise des techniques de droit des affaires
- Lettre d’intention (LOI)
- Due diligence (audit)
- Opérations sociétaires (LBO, augmentation de capital, fusion; apport partiel d’actif)
- Garantie d’actif passif
- Négociations et rédaction du protocole de cession
Le cabinet EOST AVOCAT collabore régulièrement avec un réseau de différents partenaires reconnus (notaires, avocats, experts-fonciers, experts-comptables) pour la réalisation de ces opérations.
L'indépendance et l'objectivité de l’avocat lors de la cession de biens ruraux
Règle déontologique essentielle qui s’impose à l’avocat, l’indépendance garantit au client un conseil juridique objectif ne pouvant être altéré par des intérêts tiers, notamment économique, politique ou syndical.
Le cabinet EOST AVOCAT offre ainsi à ses clients l’assurance de préserver exclusivement leurs intérêts durant leurs opérations foncières ou sociétaires.
Le secret professionnel et la confidentialité absolue des négociations
Gage de confiance et de sécurité, Maître François TANGUY est déontologiquement tenu au secret professionnel s’agissant de toutes les informations révélées par ses clients. Ces derniers ont ainsi l’assurance de pouvoir lui confier leurs projets les plus sensibles sans craindre un risque de divulgation.
La confidentialité des échanges exclusivement entre avocats (règle déontologique) est un atout majeur pour les parties en garantissant le secret du contenu de leurs négociations. Les informations communiquées lors de ces échanges ne pourront jamais être utilisées comme preuve lors d’un éventuel contentieux.
Le rôle du cabinet EOST AVOCAT dans vos opérations corporate agricoles et viticoles
1. Mandataire en transaction immobilière
Le cabinet EOST AVOCAT, spécialisé en droit rural, vous accompagne en qualité de mandataire en transactions immobilières de biens agricoles et viticoles.
Notre parfaite connaissance des spécificités réglementaires et des marchés ruraux vous garantit une valorisation et une négociation optimales de vos actifs.
2. Audit juridique
L’audit juridique, ou due diligence, est indispensable lors de la cession d’actifs agricoles et viticoles.
Il permet de sécuriser la transaction en amont en identifiant et évaluant dès le début des négociations d’éventuels risques juridiques spécifiques à ce type de transaction, notamment liés au statut du fermage, aux réglementations environnementales (ICPE), au droit civil (servitudes, droits d’usage), au droit de plantation, aux marques, à la fiscalité, aux SAFER.
Le cabinet EOST AVOCAT, spécialiste de droit rural, vous accompagne lors de ces analyses préalables et essentielles pour ajuster le prix de cession, purger tout risque de contentieux et garantir l’efficacité de l’opération.
3. Structuration juridique et fiscale de l’opération
Le cabinet EOST AVOCAT optimise le montage de l’opération projetée pour préserver vos intérêts.
Une stratégie est élaborée en concertation avec le client aux fins de déterminer l’opération la plus appropriée à l’objectif défini :
- Cession de parts sociales ou d’actions et rédaction de protocole : Hypothèse fréquemment privilégiée lorsque l’exploitation est détenue sous forme sociétaire (SCEA, EARL, GAEC, SAS).
Une convention de Garantie d’Actif et de Passif (GAP) est systématiquement évoquée pour protéger les parties postérieurement à la cession.
- Cession d’Actifs : Vente du foncier, du matériel, et du fonds agricole séparément.
- Détermination d’une stratégie pour optimiser le sort des baux ruraux ; des droits de plantation ; la régularité de l’exploitant au contrôle des structure et à la réglementation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).
- Optimisation fiscale : Détermination d’une stratégie permettant de concilier l’utilisation de dispositifs fiscaux en garantissant l’efficacité et la sécurité de l’opération au regard des règles de droit civil et administratives. (Pacte Dutreil, plus-values professionnelles).
4. Négociations
Le cabinet EOST AVOCAT vous accompagne, de manière confidentielle, pour sécuriser et préserver vos intérêts au cours des pourparlers avec l’autre partie.
5. Rédaction des actes juridiques et formalités administratives
EOST AVOCAT sécurise l’efficacité de vos opérations de cession par une rédaction rigoureuse de l’ensemble des actes juridiques. Le cabinet réalise également, si nécessaire, l’intégralité des formalités administratives (SAFER, contrôle des structures) pour garantir la conformité de votre opération.
Quel est le rôle du cabinet EOST AVOCAT lors de la cession ou l’acquisition de mon exploitation agricole/viticole ?
Le cabinet EOST AVOCAT assure l’efficacité juridique de votre opération de cession ou d’acquisition d’entreprise agricole ou viticole. En qualité de mandataire en transaction immobilière, nous vous accompagnons lors de la recherche du bien ciblé ou de la mise en relation avec un candidat acquéreur.
Quelle est la durée de la procédure dite SEMPASTOUS applicable lors de certaines opérations sur des sociétés détenant ou exploitant un bien agricole ?
La loi dite Sempastous (n°2021-1756 du 23 décembre 2021) soumet à autorisation administrative préalable les opérations sociétaires pour lesquelles leur bénéficiaire détient une superficie agricole pondérée supérieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral. Le délai d’instruction de cette demande d’autorisation administrative est en principe de quatre mois.
Que faire en cas de refus du préfet d’accorder l’autorisation dite SEMPASTOUS sollicitée ?
Si le préfet refuse l’autorisation sollicitée, le pétitionnaire dispose d’un mois pour proposer des mesures compensatoires, lesquelles seront instruites par le préfet pendant deux mois. En cas de nouveau refus, le pétitionnaire dispose de 15 jours pour présenter d’ultimes nouvelles mesures compensatoires. Le préfet disposera d’un délai de deux mois pour les instruire. Soit une durée maximale d’instruction d’environ neuf mois pour la seule autorisation administrative au titre de l’opération sociétaire.
Quelles sont les étapes clés pour réussir l’acquisition ou la cession d’une exploitation agricole ou viticole ?
- L’audit juridique (ou due diligence) est le préalable indispensable pour déterminer les forces et faiblesses de l’opération et, le cas échéant, envisager les solutions les plus opportunes pour réaliser efficacement l’opération envisagée.
- Négociations entre les parties. Grâce à son expertise et son expérience, le cabinet EOST AVOCAT défend vos intérêts lors de ces pourparlers essentiels à l’équilibre de l’opération.
- Rédaction de l’ensemble des actes juridiques et réalisation de l’ensemble des formalités administratives (ICPE, contrôle des structures, SAFER, Sempastous, autorisations de plantation, police de l’eau).
Comment optimiser la fiscalité lors de la vente de mon entreprise agricole ?
L’anticipation est déterminante pour optimiser la pression fiscale et préserver le produit de la cession, notamment en matière de plus-values professionnelles. Plusieurs dispositifs d’exonération peuvent être mobilisés selon la durée de détention, la nature de l’activité ou le départ à la retraite du cédant.