La vente d’un bien agricole grevé d’un bail rural est une opération fréquente qui soulève de nombreuses questions pour l’ensemble des parties : le vendeur, l’acquéreur et le fermier en place.
Le cabinet EOST AVOCAT, spécialiste en baux ruraux, accompagne vendeurs, acquéreurs et fermiers lors des mutations de biens agricoles loués, en veillant à la sécurité juridique de chaque partie.
Le principe fondamental : la poursuite du bail rural
L’article 1743 du Code civil dispose que l’acquéreur d’un bien loué ne peut pas expulser le fermier qui dispose d’un bail authentique ou dont la date est certaine. En matière de bail rural, cette protection est renforcée par le statut du fermage : le bail se poursuit dans les mêmes conditions (durée, montant du fermage, clauses) avec le nouveau propriétaire, qui ne peut ni modifier unilatéralement le contrat ni donner congé au preneur en dehors des motifs légaux stricts.
Ce principe s’applique quelle que soit la nature de la mutation : vente amiable, vente aux enchères, adjudication, donation, apport en société, ou encore acquisition par la SAFER dans le cadre de son droit de préemption.
Le droit de préemption du preneur à bail rural
Un droit prioritaire en cas de vente
Les articles L412-1 et suivants du Code rural confèrent par principe au preneur en place un droit de préemption en cas de cession du bien loué. Ce droit lui permet d’acquérir le bien en priorité, au prix et aux conditions notifiés par le propriétaire.
S’il estime les conditions de la cession excessives, le preneur peut solliciter judiciairement la réduction du prix de cession.
Sous réserve du respect de certaines conditions fixées par le législateur, le droit de préemption du preneur est susceptible de primer celui de la SAFER, notamment en cas d’exploitation du bien loué depuis plus de trois ans..
Le cabinet EOST AVOCAT, expert en cession de biens ruraux, conseille ses clients sur ces questions de préemption.
La procédure de notification
Le notaire chargé d’instrumenter la cession, doit notifier au preneur bénéficiaire du droit de préemption — par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice — les conditions de la vente, telles que son prix, son objet et ses charges.
Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour faire connaître son éventuelle décision d’exercer son droit de préemption.
S’il estime le prix trop élevé, il peut saisir le tribunal paritaire aux fins de fixation judiciaire du prix.
En cas d’exercice du droit de préemption, le preneur est tenu de réaliser la vente dans un délai précis.
Les conséquences de l’absence de notification
L’absence de notification au preneur ou une notification irrégulière (prix inférieur au prix réel de la vente, omission de conditions essentielles) autorise le preneur à solliciter la nullité judiciaire de la cession dans les six mois de sa connaissance de l’acte. Dans certaines hypothèses, le preneur peut également solliciter sa substitution dans les droits de l’acquéreur.
Les obligations du nouveau propriétaire
L’acquéreur d’un bien grevé d’un bail rural doit :
- Respecter intégralement le bail en cours dans toutes ses dispositions (durée résiduelle, montant du fermage, clauses particulières)
- Percevoir les fermages dans les conditions fixées par le bail sans pouvoir les réviser unilatéralement
- Assumer l’ensemble des obligations du bailleur (entretien des bâtiments, grosses réparations, délivrance en bon état)
- Notifier au preneur le changement de propriétaire pour la bonne orientation des paiements de fermage
L’actualisation du fermage continue de s’opérer annuellement en fonction de l’indice national des fermages (fixé à 123,06 pour 2025, soit +0,42 % par rapport à 2024, arrêté du 23 juillet 2025). Le nouveau propriétaire ne peut imposer aucune révision supplémentaire.
Les cas particuliers
La donation ou la dévolution en cas de succession
En cas de transmission à titre gratuit (donation, succession), le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. L’héritier ou le donataire est tenu de respecter le bail dans les mêmes conditions. Le cabinet EOST AVOCAT intervient également sur ces problématiques de succession agricole.
La situation se complique fréquemment lorsque le bien est transmis à plusieurs héritiers en indivision. Dans ce cas, tous les coïndivisaires deviennent collectivement bailleurs et doivent s’accorder pour toute décision relative au bail (délivrance d’un congé, révision du fermage, conclusion d’un nouveau bail).
Cette configuration génère des blocages fréquents, notamment lorsqu’un des coïndivisaires souhaite exercer la reprise à titre personnel tandis que les autres s’y opposent. L’intervention d’un avocat spécialiste est alors indispensable pour dénouer ces situations.
La cession entre coindivisaires
Conformément au principe de l’effet déclaratif du partage, la cession de droits indivis entre coindivisaires ne permet pas au preneur à bail rural d’exercer son droit de préemption.
Démembrement de propriété
Conformément à l’article L.412-2 du code rural et de la pêche maritime, le droit de préemption du preneur à bail rural s’applique en cas de cession à un tiers de la nue propriété ou de l’usufruit du bien loué, sauf si la vente a pour objet de reconstituer la pleine propriété entre les mains de l’acquéreur.
Cession intrafamiliale du bien loué
Le droit de préemption du preneur est écarté en cas d’aliénation à titre onéreux au profit des parents ou alliés du cédant jusqu’au troisième degré inclus.
Les options offertes au bailleur lors de la cession de son bien : vendeur
Le propriétaire qui souhaite vendre un bien loué dispose généralement de plusieurs options :
- Vendre le bien occupé (avec décote de 15 à 30 % selon la nature du bien cédé) en respectant la procédure de notification au preneur
- Négocier une résiliation amiable avec le fermier, en contrepartie d’une indemnité de départ, puis vendre le bien libre d’occupation
- Délivrer un congé ou introduire une action judiciaire en résiliation du bail rural, puis vendre le bien libéré de tout preneur.
Chacune de ces hypothèses présentent des avantages et des risques spécifiques qu’il convient d’analyser spécifiquement, en tenant compte de la durée résiduelle du bail, de la valeur du bien et de la qualité des relations avec le preneur.
FAQ — Bail rural et changement de propriétaire
Le nouveau propriétaire peut-il augmenter le fermage ?
Non. Le fermage est encadré légalement et actualisé uniquement en fonction de l’indice national des fermages. Le nouveau propriétaire ne peut imposer aucune hausse en dehors de ce cadre. En cas de fermage manifestement inférieur au minimum départemental, il peut en demander la révision auprès du tribunal paritaire.
Le fermier est-il prévenu automatiquement de la vente ?
Afin de purger son droit de préemption, le notaire chargé d’instrumenter la cession, doit notifier au fermier bénéficiaire du droit de préemption — par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice — les conditions de la vente, telles que son prix, son objet et ses charges.
À défaut, le preneur dispose d’une action judiciaire en nullité – avec potentielle substitution – de la vente irrégulière.
Le nouveau propriétaire peut-il donner congé immédiatement ?
Non. Il doit respecter le bail en cours et ne peut délivrer congé qu’au terme du bail, dix-huit mois à l’avance, en invoquant un motif légal (notamment pour reprise personnelle ou pour faute du preneur).
La vente d’un bien loué est-elle déconseillée ?
Non, mais elle nécessite un accompagnement juridique rigoureux pour sécuriser la procédure de notification et anticiper les conséquences d’une potentielle préemption du preneur. Contactez le cabinet EOST AVOCAT pour évaluer la stratégie la plus adaptée à votre situation.
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